本文所接纳数据为某平台的现实成交数据，板块划分如下图：
成交量变革
从2021年3月-2022年7月合肥二手房成交量来看，5月份铺开限购，当月成交呈现大幅反弹，然后6月下旬继续放松限购，7月份成交量根本只维持原有程度，以至还略有下滑，看来若是没有放松办法的话，数据会更难看。
我们先看非限购区，若是以限购放松前的3月份做为比照的话，我们能够发现一些细微的变革。受限购政策影响更大的是瑶海新站区，因为间接打消了限购，7月份整体成交量较3月份起头拉开差距，从340套增加到394套，增加了大要1/6摆布。
此中新站区成交量增加了63.6%，瑶海东长江路南板块，也就是所谓的东部新中心，成交量大要增加了28.6%，瑶海东长江路北也增加了大要28.6%。二环以内的长江路以南和长江路以北板块，成交均有差别水平的缩量。
即便板块弱如瑶海新站区，需求标的目的仍是跟着房龄走，地段感化在大大弱化。二环以内均匀房龄远远超越二环以外和新站区，所以即便铺开限购，老房子仍然不受待见，买的人更少了，新站区则成为刚需入门的新宠。
三县成交量较放松之前从165套降到135套，降幅到达18.2%，各个板块表示也各有所差别。北城成交根本没有太大的变革，肥东成交有必然的下滑，肥西县城成交受影响仍然较大，富贵南也呈现大幅下滑。
限购区成交量比非限购区下滑得更多，看来5月份限购放松的政策盈利已经差不多释放完了，所谓棒打出头鸟，若是再不继续放松限购区的话，非限购区估计也会进一步遭到影响。
我们再看学区房成交，此处学区房所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园校区），50中西校，50中新校（天鹅湖校区），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。
在履历了限购放松当月呈现的小顶峰之后，学区房成交起头逐月下滑，当然考虑到叠加学区房成交旺季那个因素，那种表示尚能理解。
从学区房成交占比来看，7月份数据与去年相差不多，但与一般年份同期15%摆布比拟，还差很多，学区房整体自信心还未恢复。
房价变革
从国度统计局70个大中城市商品室第销售价格变更情况来看，5月份限购放松以来，合肥房价起头呈现反弹，新房和二手房持续两个月呈现上涨。
从安居客合肥房价走势来看，限购放松以来，二手房价格持续上升。
从7月份全国50城房价环比涨幅来看，下跌城市为34个，几乎是近几年来的新高，而6月份那个数据仍是20个，环比增加70%。上涨城市涨幅大幅收窄，下跌城市跌幅继续扩大。
分地域来看，全国各大城市群几乎能够用百孔千疮来描述，普跌之下仅有几个城市鹤立鸡群，连同比涨幅0.66%的合肥都能在长三角坐上头把交椅，华中和东北地域几乎是三军覆没。比拟之下，长三角城市群还算相对安康，11个城市还有6个在上涨，其它城市群不超越3个。
从2021年1月-2022年7月合肥二手房成交均价走势来看，7月份合肥房价较6月份有所回调，但仍高于限购之后和放松之前的均匀程度。
值得留意的是，限购区均价到达30467元/平米，仍然是汗青新高，而非限购区均价为14890元/平米，又呈现大幅回落，那申明优良板块和劣量板块的差距仍然在扩大。
从学区房成交价格走势来看，虽然学区房成交量较前两个月有所下滑，但价格却不断在上涨，7月份成交均价几乎到达汗青更高值。
下一步合肥房价阐发及购房建议
7月份烈日似火，我们履历了一个最炎热的炎天，但全国房地产市场却冰冷如冬，那里面次要呈现了一个黑天鹅事务，那就是新房“断贷”，无疑给各地之前如火如荼的限购放松热潮泼了一瓢冷水。
跟着事务发酵，“断贷”在全国范畴有愈演愈烈的趋向，紧接着中央要求“保交楼，稳民生”，压实处所责任，由新房烂尾引发的断贷潮那才根本告一段落，但关于那些资金被曝出问题的房企，购房者后面应该会敬而远之。
所以，我们看到7月份全国50个次要城市房价有34个都呈现差别水平的下跌，占比到达68%，超越2/3，全国房地产市场几乎到了冰点，那在过去汗青上都长短常稀有的。
新房呈现烂尾仍是房企爆雷的延续，究竟结果开发商资金链断裂会间接影响到工程进度，那其实是能够意料到的，跟着“保交楼，稳民生”定调，我认为烂尾楼问题可暂时得以处理，但那其实不意味着买房没有风险。
国度强调的是保交楼和稳民生，那是从购房者角度动身的，保障的是购房者的利益，但对开发商并未看到有强力搀扶的筹算，换句话说，该爆雷的开发商毕竟仍是要爆雷的，一些开发商必定是要破产倒闭的。
跟着中国城市化进入末期，从农村进入城市的生齿大幅削减，一些经济欠兴旺的三四线及以下城市，生齿早已呈现负增长，城区住房需求也大大削弱。近些年中国每年重生儿逐年削减，本年不出不测全国生齿将初次呈现负增长，愈加剧了欠兴旺地域生齿流失。
那意味着城市买房需求将大大削减，逐步萎缩的新房市场，不成能养活那么多的房地产企业，我认为将来80%的房企将会死去，现有市场将被融资成本更低、品牌实力更强的国企、央企和少数民企占据。
虽然生齿即将呈现负增长，但也无法改动生齿构造不平衡的情况，将来两极分化会越来越严峻，人多的处所人会更多，人少的处所人会更更少。那些经济欠兴旺地域生齿会加剧流失，而全国生齿净流入城市，次要集中在省会城市、中东部及五大城市圈中的热点城市。
若是新房卖得进来，再加上购房资金监管到位，开发商即便呈现烂尾，政府还能够将项目转给其他开发商去做。但若是新房很难卖得进来，就算购房资金监管到位，开发商后期呈现资金爆雷，我估量政府也很难找到接盘的房企。
因而，关于全国绝大大都三四线及以下城市来讲，它们房地产市排场临的不单单是保值升值和活动性风险，烂尾风险也远远超出一二线城市，那些在安徽三四线及以下城市拥有房产的同窗，我建议最多保留一套自住，把投资性房产尽快置换到合肥来。
央行公布数据显示，7月份M2增速12%，已持续4个月连结了两位数的增速，创下2016年5月以来的新纪录，而2016年合肥楼市什么情况，估量如今良多人还记忆犹新。
上半年我国GDP增速2.5%，M2与GDP差值到达9.5%，而2020年那个数值为7.9%，也就是说，本年以来货币超发与2020年比拟，有过之而无不及，虽然下半年那个差距可能会逐渐缩小，但估计也能到达2020年的程度。
那些超发货币最末仍是会流到房地产，我认为2020年岁尾和2021年岁首年月的行情还会再次上演，但那个节点何时翻开，次要取决于政策何时进一步本色性放松，好比打消限购区，打消新房限价，降低二套房首付比例及贷款利率等。
合肥房地产市场还处于低谷期间，关于大大都人来讲，如今是动手合肥优良房产的好时机，但你不要指望可以抄到更底部，尤其关于劣量资产置换优良资产的同窗，如今应该还来得及操做，越往后操做，踏空风险就越大。
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